一股是物业费“降价潮”：从广东江门、湖北武汉到湖南长沙，多地小区物业费主动或依规下调，中山有小区三个月连降两次、降幅超三成，佛山年内超50个小区跟进。

　　另一股是物业"撤场潮"：中指研究院数据显示，2026年上半年全国35个主要城市住宅项目物业撤场案例达110个，其中品牌物业撤场比例近六成。

　　两股寒潮背后，是行业共同的经营考题。在收入端，物业费标准常年固定，如今叠加降价和收缴率下滑（据《经济日报》报道，2025年全国物企500强平均收缴率已降至71%，连续4年下滑），物业收入连续走低；在支出端，物业是典型的劳动密集型行业，人力成本普遍占总支出的六到七成（中国物协《2026行业成本监测报告》中的数值为68.7%），北京市住房和城乡建设领域智库专家史文军介绍，近年来物业行业人力成本年均涨幅超过8%。

　　在行业普遍承压的当下，如何一边控住成本、一边稳住服务质量是物企们共同的功课，而万科物业用无人车给出了新解法。

　　　新石器无人车为万科物业服务的小区运送物资

　　人员、设备和物资被织进一张蝶城大网

　　万科物业对这道难题的探索，始自五年前首推的蝶城模式。和传统物业在每个小区各养一套班组不同，蝶城打破小区围墙，以半径约3公里的街道为单元，把人员排班、设备共享、物资调度等织进一张大网，再设置一个远程运营中心作为"大脑"统筹全局。

　　这种模式让同样的资源在更大的范围被充分利用，重新定义了物业的组织方式，推动物业服务转向智慧运营型，被人民日报称为物业行业的"首个产业互联网"。截至2026年上半年，蝶城已在全国铺开到708个。

　　在万科物业蝶城业务负责人丁磊看来，蝶城在人员、设备和物资的组织效率上效果明显，但运输这一环，尤其是跨项目、夜间、多频次的末端运力，是这套以“连片运营”为核心的模式天然欠缺的地方。他说："蝶城光有大脑还不够，必须有能运动的四肢，也就是街道级的末端运力。跨项目送货、夜班转运、多频次补料这些活儿，靠人硬扛的效率终究有限。"

　　物业工作人员正在往新石器无人车里装货

　　无人车让蝶城服务提质增效

　　今年7月，新石器无人车串起万科物业在杭州服务的23个小区，7×24小时随时待命，承担保洁耗材、维修物料、绿化物资等日常运营物资的跨小区配送，补上了蝶城网络"能运动的四肢"。

　　周宇是杭州良渚文化村阳光天际小区的业主，也在这个小区干了8年物业，现在是车辆调度组组长。对投用无人车前后的变化，他的感受最清楚："原来从运营中心到阳光天际的配送，一辆4.2米货车跑一趟少不了250块，现在一辆无人车跑一天成本都不到100块。"让他更省心的是，晚上不用再专门留人，守着那些随时可能冒出来的临时用车需求。

　　“有个常被忽略的点是，保洁、保安这些岗位不仅是劳动密集型的，更是移动密集型的，员工大量精力都消耗在搬东西、串点位的路上。”作为蝶城业务的负责人，丁磊更看重无人车替一线省下的那些重复劳动，“物业说到底服务的是人，无人车把大家花在路上的时间和精力省下来，员工就有心思把业主服务好，精神面貌和服务质量就都上来了。”

　　除了降低运营成本和提升服务质量，无人车的投用还获得了业主的认可。

　　星图光年轩是杭州有名的的育儿学区房，小区里有专为儿童打造的戏水池、IP玩偶装置，外头是成型的“10分钟大生活圈”，西侧紧挨着正在建的良渚二小、良渚二幼，修好后家长在阳台就能目送孩子上学。

　　“小区小孩多，一放学全聚到楼下玩。以前老有陌生司机开车进来给物业送货，人老换、来得又勤，当家长的哪能不担心啊。”陈女士就住在这个小区，儿子明年9月上幼儿园，她对进出小区的车一直很上心，“前两月开始，进来的陌生车少了，换成几辆没有驾驶室的‘方盒子’在小区里跑，遇见人隔着两三米就停，小孩觉得新鲜，我们也放心。”

　　星图光年轩小区里家长陪孩子在戏水池玩耍

　　万物云董事长朱保全在今年中期业绩会上判断：“一家优秀的物业企业在未来真正应该体现出的价值，是依靠技术进步和效率组织，把社区里的需求和供给更高效地连接起来。”万科物业在杭州23个小区的实践，给这句话写了一个实在的注脚。

　　在行业普遍寻求降本增效的当下，万科计划把这套解法复制到武汉、深圳、南京等更多城市，让无人车跑进更多蝶城、服务更多业主。